การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินเปล่า ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดและถือเป็นจุดหมายปลายทางของการเปลี่ยนมือเจ้าของก็คือ "การโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน" ทว่าปัญหาที่หลายคนมักพบเจอคือความสับสนเรื่องค่าใช้จ่ายที่มีหลายรายการจนคำนวณไม่ถูก รวมถึงเอกสารที่ต้องเตรียมซึ่งมีความซับซ้อนตามประเภทของการโอน

บทความนี้จะพาคุณมาดูรายละเอียดค่าโอนในปี 2569 โดยในปีนี้รัฐบาลยังคงมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับประชาชน ถ้าคุณกำลังเล็ง “ซื้อบ้าน/คอนโดฯ ” ในปี 2569 บอกเลยว่ารัฐยังเดินหน้ามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ต่อเนื่อง ลด ค่าธรรมเนียมการโอน และ ค่าจดจำนอง จากอัตราปกติให้เหลือเพียง 0.01% (ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) และใช้ได้ถึง 30 มิถุนายน 2569 บทความนี้จะสรุปให้ครบ ตั้งแต่เงื่อนไข สิ่งที่ต้องจ่าย เอกสารที่ต้องใช้ ไปจนถึงขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้คุณวางแผนงบฯ ได้แบบไม่พลาด

1) มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน–จดจำนอง 2569 คืออะไร?

มาตรการ “ลดค่าธรรมเนียมโอน–จดจำนอง 2569” คือ มาตรการรัฐที่ลดค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน/สำนักงานที่ดิน สำหรับการซื้อบ้าน–คอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัย (ตามเกณฑ์) ให้เหลือถูกมาก เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ และช่วยลดภาระวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยปกติ (กรณีทั่วไป) ที่สำนักงานที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ เช่น

• ค่าธรรมเนียมการโอน คิดเป็น 2%

• ค่าจดจำนอง (กรณีกู้) คิดเป็น 1%
  รวมถึงรายการภาษี/อากรอื่น ๆ (เดี๋ยวลงรายละเอียดในหัวข้อถัดไป)

แต่มาตรการที่ต่อถึงปี 2569 ปรับลด “เฉพาะค่าธรรมเนียม 2 รายการนี้” ให้เหลือ

• ค่าจดทะเบียนโอน จาก 2% เหลือ 0.01%

• ค่าจดทะเบียนจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01%
  และใช้ได้ถึง 30 มิถุนายน 2569

ประเด็นสำคัญ: มาตรการนี้ “ลดค่าธรรมเนียม” ไม่ได้ลดภาษีทุกตัว ภาษีบางรายการยังคิดตามปกติ (ขึ้นกับเงื่อนไขของผู้ขายและทรัพย์สิน)

2) ใครบ้างได้สิทธิ? เช็กเงื่อนไข 0.01% ให้ผ่านครบทุกข้อ

เพื่อให้ได้สิทธิ “0.01%” ทั้งค่าโอนและค่าจดจำนอง ต้องเข้าเงื่อนไขให้ครบตามนี้: ผู้ซื้อเป็น “บุคคลธรรมดา สัญชาติไทย” และเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยที่เข้าข่าย (บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด/ทาวน์เฮาส์/ที่ดินพร้อมอาคาร/ห้องชุด) จากนั้นเช็ก “ราคา” ให้ผ่านทั้ง 2 ด่าน คือราคาซื้อขาย “และ” ราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมกันนี้ “วงเงินจำนองต่อสัญญา” ก็ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทด้วย และเพื่อให้ได้ลดค่าจดจำนอง 0.01% ต้องจดจำนอง “พร้อมวันโอน/ในคราวเดียวกัน” ตามเงื่อนไขของมาตรการด้วยนะคะให้ได้สิทธิ 0.01% ทั้งค่าโอนและค่าจดจำนอง สรุปเป็นตารางได้ดังนี้

6) ค่าใช้จ่ายฝั่งธนาคาร (กรณีกู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ )

ส่วนนี้ไม่ใช่ค่าที่สำนักงานที่ดินโดยตรง แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้กู้ควรวางแผนเผื่อไว้ เช่น

• ค่าประเมินหลักประกัน (แต่ละธนาคาร/โปรโมชันอาจต่างกัน)

• ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ/ค่าจัดการสินเชื่อ (บางธนาคารมี บางธนาคารยกเว้น)

• ประกันอัคคีภัย (มักเป็นรายการที่ธนาคารกำหนด)

• ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) บางเคสฯ เลือกได้ บางเคสฯ ธนาคารแนะนำค่อนข้างแรง

คำแนะนำแบบตรง ๆ: ก่อนนัดวันโอน ให้ขอ “ใบสรุปค่าใช้จ่ายวันโอน” จากธนาคารล่วงหน้า จะได้รู้ว่าเงินสด/แคชเชียร์เช็คต้องเตรียมเท่าไหร่ ไม่ใช่ไปยืนหน้าที่ดินแล้วค่อยรู้ว่าขาด

7) ค่าใช้จ่ายโครงการ/นิติฯ (โดยเฉพาะคอนโดฯ ) และค่าอื่น ๆ ที่มักลืม

7.1 นิติฯ / โครงการ

• ค่าส่วนกลางล่วงหน้า / ค่ากองทุน (คอนโดฯ มักมี)

• ค่าน้ำ-ไฟค้างชำระ / ค่ามิเตอร์/ค่าติดตั้ง (ถ้ามี)

• ค่าหนังสือรับรองปลอดหนี้/ค่าเอกสารนิติฯ แล้วแต่โครงการ

7.2 ค่าเบ็ดเตล็ดที่ควรเผื่อ (เพราะเจอบ่อยกว่าที่คิด)

• ค่าตรวจเอกสาร/ทนาย (ถ้าจ้าง)

• ค่าขนย้าย/ทำความสะอาด/ซ่อมเล็ก ๆ ก่อนเข้าอยู่

• ค่าเดินทาง/วันลางาน ต้นทุนแฝงที่ไม่ควรมองข้าม

8) เอกสารโอนที่ดิน 2569: เตรียมให้ครบ วันโอนจะไหลลื่นมาก

สำหรับบุคคลธรรมดา เอกสารพื้นฐานที่ควรเตรียม ได้แก่

• บัตรประชาชนตัวจริง + สำเนาเซ็นรับรอง

• ทะเบียนบ้านตัวจริง + สำเนาเซ็นรับรอง

• เอกสารเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)

• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีไม่ได้ไปเอง และเอกสารผู้รับมอบอำนาจ (บัตรประชาชน/ทะเบียนบ้าน) พร้อมติดอากรให้ถูกต้อง

ข้อควรจำ: เอกสารไม่ครบ = คิวเสียเวลา = วันโอนยืด และบางเคสฯ กระทบกำหนดจ่ายเงินกับธนาคารด้วย

9) ขั้นตอนการโอนที่ดิน 2569: 7 ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน

1. ยื่นคำขอ กรอกแบบฟอร์มและยื่นเอกสารทั้งหมด

2. ตรวจสอบเอกสารและรับคิว ผ่านประชาสัมพันธ์

3. ลงนามในเอกสาร ผู้ขายและผู้ซื้อเซ็นต่อหน้าเจ้าหน้าที่

4. เจ้าหน้าที่ประเมินและคำนวณยอด ออก “ใบแจ้งยอดค่าใช้จ่าย”

5. ชำระเงิน ที่ฝ่ายการเงิน

6. นำใบเสร็จกลับไปยื่น ให้ฝ่ายชำนาญงานตามขั้นตอน

7. รับโฉนด ตรวจชื่อสลักหลังโฉนดและรายละเอียดให้ถูกต้องก่อนรับกลับ

หมายเหตุ: ถ้าไม่สะดวกไปเอง ทำมอบอำนาจได้ แต่ต้องทำเอกสารให้ถูกตั้งแต่ต้น

10) สรุปให้จำง่าย: วันโอนต้องเตรียมอะไรบ้าง?

ให้ท่องเป็นสูตรเดียว:

วันโอน = ค่าธรรมเนียมที่ดิน + (ถ้ากู้) ค่าจดจำนอง + ภาษี/อากรของดีล + ค่าธนาคาร + ค่านิติฯ / โครงการ + ค่าเบ็ดเตล็ด

และถ้าคุณอยาก “เช็กว่าเข้าเกณฑ์ 0.01% ไหม” ให้ไล่เช็ก 4 คำถามนี้ก่อน

1. ราคาซื้อขาย/ราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ใช่ไหม

2. วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ใช่ไหม

3. ผู้ซื้อเป็น บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ใช่ไหม

4. โอนและจดจำนอง ในคราวเดียวกัน และทำให้เสร็จก่อน 30 มิถุนายน 2569 ใช่ไหม

ถ้าผ่านครบ โอกาสประหยัด “เฉพาะค่าธรรมเนียม” ถือว่าหนักมากแบบที่เห็นในตัวอย่าง

เช็กลิสต์ท้ายบทความ 

• ขอใบสรุปค่าใช้จ่ายจากธนาคารล่วงหน้า

• สรุปในสัญญาให้ชัดว่า “ใครจ่ายอะไร”

• เผื่องบฯ สำหรับนิติฯ / ส่วนกลาง / เอกสารโครงการ (โดยเฉพาะคอนโดฯ )

• ตรวจเอกสารให้ครบก่อนวันนัด เพื่อไม่ให้วันโอนสะดุด

หากคุณอยากให้ช่วย “ประเมินแบบคร่าว ๆ” ว่าดีลของคุณจะจ่ายอะไรบ้าง (และได้ 0.01% หรือไม่) พิมพ์ 4 อย่างนี้ ราคา, วงเงินกู้, บ้านหรือคอนโดฯ , มือหนึ่ง/มือสอง แล้วส่งมาได้เลยที่ Line OA: @proviewliving

สนใจฝากขายบ้าน ที่ดิน หรือปรึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาฯ ในสุราษฎร์ธานี