ฟรีแลนซ์กู้บ้านอย่างไรให้ผ่านฉลุย เผยเทคนิคปั้นโปรไฟล์ให้ธนาคารอนุมัติง่ายแบบไม่ต้องมีสลิปเงินเดือน

ถ้าคุณเป็นฟรีแลนซ์ เจ้าของร้านออนไลน์ ช่างภาพ ดีไซเนอร์ ครีเอเตอร์ ยูทูบเบอร์ หรือทำงานรับจ้างแบบรายโปรเจกต์ แล้วกำลังมีคำถามคาใจว่า “ไม่มีสลิปเงินเดือน…ธนาคารจะให้กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ไหม?”

คำตอบคือ กู้ได้ และไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่แล้วในยุคนี้ แต่มีเงื่อนไขสำคัญหนึ่งข้อที่ธนาคารให้ค่าน้ำหนักมากกว่า “ชื่ออาชีพ” นั่นคือ วินัยทางการเงิน + หลักฐานรายได้ที่ตรวจสอบได้ (ซึ่งต่างจากการ “บอกว่าได้” แต่ไม่มีร่องรอยให้ธนาคารตามได้)

บทความนี้จะพาคุณจัดระบบตั้งแต่ “ภาพรวมวิธีคิดของธนาคาร” ไปจนถึง “เช็กลิสต์เอกสาร” และ “แผนเตรียมตัว 30–90 วัน” เพื่อเพิ่มโอกาสอนุมัติ และที่สำคัญคือ กู้ผ่านแบบผ่อนสบาย ไม่ก่อหนี้เกินตัว

ธนาคารดูอะไรเวลาปล่อยกู้ให้ฟรีแลนซ์

หลายคนเข้าใจผิดว่า “ไม่มีสลิป = จบ” แต่จริง ๆ แล้ว ธนาคารประเมินความเสี่ยง ด้วยข้อมูลชุดใหญ่ และสรุปเป็น 3 แกนหลัก:

1) ความสามารถในการชำระหนี้ต่อเดือน (Debt Service / DSR)

ธนาคารจะประเมินว่า “รายได้สุทธิ” ของคุณ พอผ่อนหนี้ทุกก้อนรวมกันไหม ไม่ใช่แค่หนี้บ้านอย่างเดียว แต่รวมบัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล รถ มือถือ ผ่อน 0% ฯลฯ
ธปท. มีเอกสารมาตรฐานแนวทางการคำนวณ/พิจารณา DSR เพื่อให้สถาบันการเงินใช้ข้อมูลภาระหนี้และประกอบการประเมินความสามารถในการชำระหนี้อย่างสอดคล้องกัน

แปลเป็นภาษาคน: ต่อให้รายได้เยอะ แต่ถ้าหนี้เดิมแน่น ธนาคารก็จะระวังเป็นพิเศษ

2) พฤติกรรมเครดิต (เครดิตบูโร/ประวัติชำระ)

เครดิตบูโรไม่ได้มีคำว่า “แบล็กลิสต์” แบบที่คนชอบพูดกัน แต่รายงานจะแสดงข้อเท็จจริงเรื่องสถานะบัญชี เช่น ปกติ ปิดบัญชีแล้ว ค้างชำระเกิน 90 วัน หรือเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมาย ฯลฯ
ธปท. เองก็มีบทความอธิบายเรื่องเครดิตบูโรและสิทธิของผู้กู้ในการตรวจสอบ/แก้ไขข้อมูล

แปลเป็นภาษาคน: “จ่ายช้า” แม้ไม่กี่ครั้ง ก็ทำให้ภาพความเสี่ยงของคุณสูงขึ้นทันที

3) ความชัดเจนของรายได้ (Proof of Income)

สำหรับพนักงานประจำ ธนาคารใช้สลิป+หนังสือรับรองเงินเดือน
แต่สำหรับฟรีแลนซ์ ธนาคารจะมองหา “ร่องรอยรายได้” ที่ต่อเนื่องและตรวจสอบได้ เช่น

• Statement ย้อนหลังหลายเดือน

• หลักฐานภาษี

• สัญญาจ้าง/ใบแจ้งหนี้/ใบเสร็จ

• หลักฐานการประกอบกิจการ (กรณีเป็นเจ้าของกิจการ)

ข่าวดีที่ควรรู้: เกณฑ์ LTV ถูก “ผ่อนคลายชั่วคราว” (เกี่ยวกับดาวน์/วงเงิน)

บางคนติดตรง “ต้องดาวน์หนักไหม” ซึ่งเกี่ยวกับ LTV (Loan to Value) หรือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ธปท. มีประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว โดย กำหนดเพดาน LTV 100% ในบางกรณี และระบุช่วงเวลาบังคับใช้สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569

สำคัญ: LTV เป็น “เพดาน” ไม่ได้แปลว่าทุกคนจะกู้ได้เต็ม 100% เสมอ ธนาคารยังดู DSR/เครดิต/รายได้เป็นหลัก

เช็กลิสต์ “เอกสารและหลักฐาน” ที่ฟรีแลนซ์ควรเตรียม

ด้านล่างคือชุดเอกสารที่พบว่าธนาคารมักใช้จริง และคุณควรเตรียมให้ครบตั้งแต่ต้น

แผนเตรียมตัว 30–90 วัน สำหรับฟรีแลนซ์ 

ต่อไปนี้คือแผนที่ Proview Living แนะนำบ่อย เพราะ “ทำได้จริง” และช่วยให้ธนาคารอ่านข้อมูลของคุณง่ายขึ้นมาก

“ข้อผิดพลาด” ที่ทำให้ฟรีแลนซ์กู้ยาก ทั้งที่รายได้ดี

1. รายได้เข้าไม่สม่ำเสมอใน Statement
ไม่ได้แปลว่าคุณไม่มีรายได้ แปลว่า “ธนาคารมองไม่เห็นรูปแบบ”
แก้ด้วยการรับเงินผ่านบัญชีเดียว + วางรอบเงินโอนเหมือนเงินเดือน

2. บัญชีปนกันจนอ่านไม่ออก
เงินเข้าจากงาน แล้วออกเป็นค่าใช้จ่ายชีวิตทันที ธนาคารแยกไม่ออกว่าอะไรคือรายได้จริง
แก้ด้วยบัญชีแยก

3. เครดิตสะดุดเพราะเรื่องเล็ก
จ่ายช้าหนึ่งงวดอาจดูเล็กสำหรับคุณ แต่ในระบบเครดิตมันคือสัญญาณความเสี่ยง

4. ยื่นภาษีไม่ต่อเนื่อง
สำหรับฟรีแลนซ์ เอกสารภาษีเป็นหลักฐานที่ทรงพลังมาก

คำถามที่พบบ่อย

• ขั้นต่ำที่สุดที่ควรมี: Statement ต่อเนื่อง + เครดิตดี + ภาระหนี้ไม่แน่น

• สิ่งที่ช่วย “เร่งความเชื่อมั่น”: เอกสารภาษี (ภ.ง.ด. 90/94) + หลักฐานงานเป็นชุด + เงินดาวน์บางส่วน

• ถ้ารายได้ผันผวนมาก: พิจารณากู้ร่วมกับคนที่รายได้สม่ำเสมอ หรือเพิ่มเงินดาวน์เพื่อให้ค่างวดเบาลง

สรุปฟรีแลนซ์ไม่ได้แพ้พนักงานประจำ แต่ “ต้องชนะด้วยระบบ”

วันนี้ธนาคารไม่ได้ตัดสินจากคำว่า “ฟรีแลนซ์” หรือ “อิสระ” อย่างเดียวอีกต่อไป แต่ตัดสินจากสิ่งที่จับต้องได้:

• รายได้ต้องมีร่องรอย และสม่ำเสมอพอให้ประเมิน

• เครดิตต้องสะอาด จ่ายตรงเวลา

• ภาระหนี้รวมต้องไม่ทำให้คุณผ่อนจนหายใจไม่ออก

• เอกสารต้องเล่าเรื่องเดียวกันทั้งชุด

ถ้าคุณอยากรู้ว่า “ตัวเองมีสิทธิ์กู้ได้วงเงินประมาณเท่าไหร่” หรืออยากให้ทีมช่วยไล่เอกสาร/วางแผนก่อนยื่นจริง คุณสามารถใช้บทความนี้เป็นเช็กลิสต์ได้เลย แล้วค่อยให้ทีม Proview Living ช่วยตรวจความพร้อมเป็นรายเคส

สนใจฝากขายบ้าน ที่ดิน หรือปรึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาฯ ในสุราษฎร์ธานี

แหล่งอ้างอิง (References)

• ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศ “ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว” และช่วงเวลาบังคับใช้
  

• บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (NCB): วิธีอ่านรายงานข้อมูลเครดิต และความหมายสถานะบัญชี

• ธนาคารแห่งประเทศไทย: ความรู้เรื่องเครดิตบูโรและสิทธิผู้บริโภค

• กรมสรรพากร: หน้าแบบฟอร์มภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ระบุความหมายของ ภ.ง.ด. 90 และ ภ.ง.ด. 94

• ตัวอย่างเอกสารประกอบการขอสินเชื่อบ้าน (ธนาคารกสิกรไทย)

• แนวทางเอกสารกู้สำหรับอาชีพอิสระ (ตัวอย่างการรวบรวมรายการเอกสาร)