เจาะลึกค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์: คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ถือเป็นเป้าหมายสำคัญของใครหลายคน แต่ขั้นตอนสุดท้ายที่เรียกว่า "การโอนกรรมสิทธิ์" ณ สำนักงานที่ดินอาจสร้างความสับสนได้ เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายหลายส่วนเข้ามาเกี่ยวข้อง บทความนี้จาก Proview Living จะนำเสนอการวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายที่สำคัญในเชิงวิชาการ เพื่อให้คุณมีความเข้าใจที่ถูกต้องและเตรียมพร้อมอย่างรอบด้าน

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมส่วนนี้คือค่าใช้จ่ายหลักที่เรียกเก็บโดยกรมที่ดิน เพื่อจดทะเบียนการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด

• อัตราปกติ: คิดเป็น ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายจริง (เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า) ตามที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายหรือหลักฐานอื่นใด

• นโยบายภาครัฐ: รัฐบาลอาจมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยการลดหย่อนอัตราค่าธรรมเนียมนี้ลงเหลือ ร้อยละ 0.01 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าหลักเกณฑ์ที่กำหนด ณ ช่วงเวลานั้น เช่น บ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

• ผู้รับผิดชอบ: ตามธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว คู่สัญญามักตกลงให้ผู้ซื้อและผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้คนละครึ่ง แต่สามารถเจรจาตกลงเป็นอย่างอื่นได้

2. ค่าจดทะเบียนการจำนอง

ค่าใช้จ่ายนี้จะเกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อมีการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นการจดทะเบียนเพื่อให้สถาบันการเงินมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นประกันการชำระหนี้

• อัตราปกติ: คิดเป็น ร้อยละ 1 ของมูลค่าที่จดจำนอง (วงเงินกู้) แต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

• นโยบายภาครัฐ: เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ รัฐบาลอาจมีมาตรการลดหย่อนเหลือ ร้อยละ 0.01 สำหรับการจดจำนองในอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าหลักเกณฑ์กำหนด

• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ซื้อที่กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทั้งหมด

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีนี้เป็นภาษีทางตรงที่กรมสรรพากรเรียกเก็บจากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเป็นการประกอบกิจการหรือเพื่อการค้าหรือหากำไร

• อัตรา: คิดเป็น ร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง (เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า)

• เงื่อนไขการยกเว้น: ผู้ขายจะได้รับการยกเว้นภาษีนี้ในกรณีดังต่อไปนี้:

  • ครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นเกิน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา

  • มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 1 ปี ณ วันที่ทำการโอน

หากผู้ขายได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะต้องชำระอากรแสตมป์แทน

4. อากรแสตมป์

อากรแสตมป์เป็นภาษีที่จัดเก็บจากการทำตราสารตามที่กำหนดในประมวลรัษฎากร ซึ่งรวมถึงตราสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์

• อัตรา: คิดเป็น ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน (เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า)

• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้ โดยจะชำระในกรณีที่ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น

5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

ภาษีนี้เป็นภาษีที่ผู้ขายจะต้องถูกหักไว้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ โดยเป็นการคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ และจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งมีหลักเกณฑ์การคำนวณที่ซับซ้อนตามที่กรมสรรพากรกำหนด

• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทั้งหมด

6. ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด

นอกจากค่าใช้จ่ายหลักข้างต้นแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายย่อย ๆ ที่ต้องเตรียมให้พร้อมอีก ได้แก่

• ค่าคำขอโอน: 5 บาทต่อแปลง

• ค่าอากร: 5 บาท

• ค่าพยาน: 20 บาท

• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ: เช่น ค่าประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (ในกรณีขอสินเชื่อ), ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย, และค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้ที่ธนาคารเรียกเก็บ

ข้อควรทราบ

ข้อมูล, เงื่อนไข, และอัตราค่าใช้จ่ายที่กล่าวมาข้างต้นอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามนโยบายของโครงการ, สถาบันการเงิน, หรือมาตรการของภาครัฐ ณ ช่วงเวลานั้น เพื่อความถูกต้องและเป็นปัจจุบัน โปรดตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนการตัดสินใจทุกครั้ง

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

• กรมที่ดิน. (2568). ประเภทการจดทะเบียน

• กรมสรรพากร. (2568). บัญชีอากรแสตมป์

• iTAX pedia. (2568). ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรมดา

• DDproperty. (2568). ค่าโอนบ้าน 2568 ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน

💬 Proview Living มีทั้งทีมที่ปรึกษา + ข้อมูลเชิงลึก
ที่พร้อมช่วยคุณวางแผนก่อนตัดสินใจซื้อบ้านค่ะ!