Proview Living · Real Estate Tips
ทรัพย์แบบไหนที่เรียกว่า "ขายยาก"
12 ลักษณะที่เจินเจอบ่อย
เจินพูดตรงๆ เลยนะคะ ทรัพย์ทุกชิ้นในโลกนี้ขายได้หมด แต่บางชิ้นต้องใช้กลยุทธ์ที่ถูกต้อง ใช้เวลาที่เหมาะสม และพูดกับคนที่ใช่เท่านั้น
ปัญหาคือเจ้าของบ้านและนายหน้าจำนวนมากนำทรัพย์ยากไปขายในวิธีเดียวกับทรัพย์ทั่วไป ผลคือค้างตลาดนานเป็นปี เสียเวลา เสียโอกาส และเสียกำลังใจ
บทความนี้เจินรวบรวม 12 ลักษณะทรัพย์ที่เจอบ่อยว่าขายยาก มาให้ดูค่ะ พร้อมแนวทางแก้แต่ละข้อ
12 ลักษณะทรัพย์ที่ขายยากกว่าปกติ
กลุ่มที่ 1 · ปัญหาจากการนำเสนอ — แก้ได้ทันที
ตั้งราคาสูงกว่าตลาด
ปัญหาอันดับ 1 ค่ะ ไม่ว่าทรัพย์จะดีแค่ไหน ถ้าราคาสูงกว่าตลาด 15%+ คนเลื่อนผ่านโดยไม่คลิก ยิ่งค้างนาน ยิ่งดูน่าสงสัย "บ้านนี้มีปัญหาอะไรหรือเปล่า"
→ Re-price ให้อยู่ในช่วง ±8% ของตลาด
รูปและคลิปไม่ดึงดูด
บ้านดีแต่รูปมืด รูปรก ถ่ายผิดมุม ไม่มีคลิป ผู้ซื้อไม่เห็นคุณค่า เลื่อนผ่านไปหาบ้านที่นำเสนอได้น่าสนใจกว่า ทั้งที่บ้านนั้นอาจสู้ไม่ได้เลย
→ ถ่ายคลิป Walk-through ใหม่ด้วยมือถือ + แสงธรรมชาติ
คู่แข่งเยอะในทำเลเดียวกัน
ในทำเลเดียวกันมีบ้านขายอีก 20 หลัง ผู้ซื้อมีตัวเลือกมาก ทรัพย์คุณต้อง "โดดเด่น" กว่าคนอื่นทั้งด้านราคา การนำเสนอ และจุดขายที่แตกต่าง
→ Positioning ให้ชัด ทำไมต้องซื้อหลังนี้ ไม่ใช่หลังข้างๆ
กลุ่มที่ 2 · ปัญหาจากทำเลและสภาพแวดล้อม
ทำเลเข้าถึงยาก — ทางแคบ ซอยลึก หรือห่างไกลเมือง
ทางเข้าแคบรถสวนกันลำบาก ซอยลึกเข้าไปไกล หรืออยู่ห่างจากตัวเมืองและสิ่งอำนวยความสะดวก กลุ่มผู้ซื้อแคบลงมาก แต่ไม่ได้หมายความว่าหาคนซื้อไม่ได้ค่ะ
→ หา Target ที่ใช่ คนที่ต้องการความสงบหรือพื้นที่กว้าง
สภาพแวดล้อมไม่เอื้ออำนวย
ใกล้อู่รถ ข้างโรงงาน มีขยะ มีห้องแถวร้าง บรรยากาศรกร้างหรือทางเปลี่ยว กลุ่มอยู่อาศัยปฏิเสธ แต่นักลงทุนหรือธุรกิจบางประเภทอาจมองว่าเป็นโอกาส
→ เปลี่ยน Target ไปหานักลงทุน/ธุรกิจที่ต้องการพื้นที่ราคาถูก
ทรัพย์อยู่ใกล้สถานที่ Sensitive
ใกล้วัด สุสาน โรงพยาบาล หรือสถานที่ที่คนบางกลุ่มไม่สะดวกใจ บางคนปฏิเสธทันที แต่บางคนมองว่าสงบ หรือผู้ซื้อที่ไม่ถือเรื่องเหล่านี้ก็มีอยู่มากค่ะ
→ สื่อสารให้ถูกกลุ่ม ไม่ต้องขายให้ทุกคน
กลุ่มที่ 3 · ปัญหาจากตัวทรัพย์
ทรัพย์มีตำหนิหรือข้อจำกัด
น้ำท่วมซ้ำซาก มีบ่อน้ำ มีสิ่งปลูกสร้างเก่า โฉนดติดภาระ หรือรูปร่างแปลงไม่สม่ำเสมอ สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่ปัญหาที่แก้ไม่ได้ แต่ต้องสื่อสารให้ถูกวิธีค่ะ
→ เปิดเผยตรงๆ + ตั้งราคาให้สะท้อนความเป็นจริง
รูปร่างที่ดินแปลก — Irregular Shape
ที่ดินรูปตีนกา สามเหลี่ยม แคบยาว หรือรูปร่างที่ทำให้พื้นที่ใช้สอยจริงน้อยกว่าที่ดูเหมือน ผู้ซื้อทั่วไปไม่มั่นใจว่าจะสร้างอะไรได้บ้าง
→ แสดง Floor plan + concept ว่าสร้างอะไรได้บ้างจริงๆ
ที่ดินติดสาธารณูปโภคหรือเขตห้ามก่อสร้าง
แนวท่อก๊าซ สายไฟแรงสูง เขตห้ามก่อสร้าง หรือแนวผังเมืองที่จำกัดการใช้ประโยชน์ ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยผ่าน แต่นักลงทุนระยะยาวบางกลุ่มยังสนใจ
→ หานักลงทุนที่รอราคาขึ้นในอนาคต ไม่ใช่คนซื้ออยู่เลย
กลุ่มที่ 4 · ปัญหาจากสถานะและเจ้าของ
ทรัพย์มรดก — หลายเจ้าของ โฉนดยังไม่แบ่ง
ทายาทหลายคน ต้องเซ็นทุกคน บางคนอยู่ต่างประเทศ บางคนไม่เห็นด้วย กระบวนการยุ่งยากมาก ผู้ซื้อกลัวปัญหากฎหมายและการรอนาน
→ สื่อสารให้ชัดว่า Process ทำได้จริง มีทนายช่วย และระยะเวลาที่แน่นอน
บ้านที่ผู้เช่าหรือเจ้าของยังอยู่อาศัย
นัดดูยาก ได้เห็นของส่วนตัวระเกะระกะ ผู้ซื้อจินตนาการตัวเองอยู่ในบ้านนั้นไม่ออก อีกทั้งกังวลว่าจะให้ผู้เช่าออกได้ยากแค่ไหน
→ ถ่ายคลิปในวันที่บ้านสะอาดที่สุด + ระบุเงื่อนไขการส่งมอบชัดเจน
ทรัพย์ที่เคยมีเหตุการณ์หรือประวัติ
เคยเกิดอุบัติเหตุ มีคดีความ หรือมีประวัติที่คนในละแวกรู้กัน สิ่งนี้ซ่อนได้ไม่นานค่ะ และถ้าผู้ซื้อรู้ทีหลัง ปัญหาจะใหญ่กว่าเดิม
→ เปิดเผยตรงๆ แต่ตั้งราคาให้สะท้อน ดีกว่าถูกฟ้องทีหลัง
ขายได้ทุกชิ้นค่ะ
ไม่มีทรัพย์ไหนที่ขายไม่ได้ มีแต่ทรัพย์ที่ยังไม่เจอคนซื้อที่ใช่
แต่ทรัพย์ยากต้องการกลยุทธ์ที่ต่างออกไป — วิเคราะห์ตลาดให้เป็น ตั้งราคาให้โดน และสื่อสารให้ตรงกลุ่มเป้าหมายตัวจริง
3 สิ่งที่ต้องทำกับทรัพย์ยาก
1
วิเคราะห์ตลาดให้เป็น
ดูว่าใครซื้อทรัพย์แบบนี้จริงๆ ไม่ใช่ขายให้ "ทุกคน" แต่หา "คนที่ใช่" ให้เจอ
2
ตั้งราคาให้โดน
ทรัพย์ยากต้องตั้งราคาให้สะท้อนความเป็นจริง ราคาที่ถูกต้องดึงคนที่ใช่เข้ามาเอง
3
สื่อสารให้ตรงกลุ่ม
คลิปและรูปต้องพูดกับคนที่ใช่ ไม่ใช่พูดกับทุกคน เปลี่ยน Target ให้ถูกก่อน แล้วนำเสนอให้โดน
"ทรัพย์ยากไม่ใช่ปัญหา ปัญหาคือขายให้ ผิดคน ผิดราคา ผิดวิธี — แก้ให้ถูกจุด ทรัพย์ทุกชิ้นมีคนรอซื้ออยู่"
— Coach Jern Jern · Proview Living
เจินเห็นมาหลายร้อยเคสค่ะ ทั้งที่ดินติดหน้าผา บ้านในซอยลึกสุดปลายทาง ทรัพย์มรดกหลายทายาท หรืออาคารพาณิชย์ที่ค้างมาหลายปี ทุกชิ้นขายออกได้หมด ถ้าวิเคราะห์ให้ถูกและนำเสนอให้โดนค่ะ
Proview Coaching Academy
อยากพลิกทรัพย์ยากให้ขายได้?
เจินสอนครบทุกอย่างค่ะ
วิเคราะห์ตลาด · ตั้งราคาให้ถูกตลาด · ถ่ายคลิปด้วยมือถือ
เขียนสคริปต์ด้วย AI · ปิดดีลให้ได้ราคา
เรียนออนไลน์ 4 ชั่วโมง ขายได้ 1 ดีล คืนทุนทันทีค่ะ
SPEED SELL PRO เริ่มต้น ฿19,900 · LINE: @proviewliving
