1
ขั้นตอนการทำงาน Workflow
ตั้งแต่วันแรกที่ติดต่อจนถึงวันปิดสัญญาเช่า ทีม Proview ดูแลทุกขั้นตอนให้คุณ
Step 1 — ติดต่อทีม Proview & พูดคุยรายละเอียด
แจ้งความประสงค์ฝากเช่า แจ้งรายละเอียดทรัพย์สินเบื้องต้น (ประเภท, ทำเล, ขนาด, ราคาที่ต้องการ, ที่จอดรถ) ทาง โทร / Line OA / เว็บไซต์ ทีมจะให้คำปรึกษาเรื่องราคาเช่าที่เหมาะสมกับตลาดและอธิบายขั้นตอนการทำงาน
Step 2 — จัดเตรียมเอกสาร & เซ็นสัญญา
เจ้าของทรัพย์จัดเตรียมเอกสารตามรายการ (ดูหัวข้อ 3) แล้วลงนามในสัญญาจัดหาผู้เช่าแบบ Exclusive ระยะเวลา 6 เดือน — เซ็นสัญญาก่อนเริ่มดำเนินการทุกขั้นตอน
Step 3 — ลงพื้นที่สำรวจทรัพย์สิน
หลังเซ็นสัญญาแล้ว ทีมเข้าสำรวจหน้างาน ถ่ายภาพ/วิดีโอ ประเมินสภาพ ตรวจที่จอดรถ สาธารณูปโภค และให้คำแนะนำการเตรียมทรัพย์สินให้พร้อมปล่อยเช่า
Step 4 — ทำการตลาด & โฆษณา
ทีมจัดทำสื่อโฆษณา (ภาพ, วิดีโอ, Virtual Tour) เผยแพร่ผ่านช่องทางออนไลน์ทั้งหมด — เว็บไซต์, Social Media, พอร์ทัลอสังหา, เครือข่ายนายหน้า
Step 5 — พาชม & คัดกรองผู้เช่า
ประสานนัดพาชม ให้ข้อมูลตอบคำถาม คัดกรองคุณสมบัติผู้เช่าเบื้องต้น รายงานผลให้เจ้าของทราบทุกครั้ง
Step 6 — เจรจา & ตกลงเงื่อนไข
เจรจาเงื่อนไขระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า (ค่าเช่า, ระยะเวลา, เงินประกัน, วันเข้าอยู่) จนได้ข้อตกลงที่พอใจทั้งสองฝ่าย
Step 7 — ลงนามสัญญาเช่า & ส่งมอบ
จัดทำสัญญาเช่า รับเงินประกัน/ค่าเช่าล่วงหน้า ส่งมอบทรัพย์สิน ถ่ายรูปสภาพห้องเป็นหลักฐาน ชำระค่าตอบแทนตัวแทน
ระยะเวลาเฉลี่ย: ขึ้นอยู่กับราคา ทำเล และสภาพทรัพย์สิน ดูรายละเอียดในตารางวิเคราะห์ด้านล่าง
วิเคราะห์ระยะเวลาปล่อยเช่า ตามราคา ทำเล และเงื่อนไข
| ระดับราคา |
ทำเล |
ที่จอดรถ |
ระยะเวลาคาดการณ์ |
คำแนะนำ |
| ต่ำกว่าตลาด |
ทำเลดี |
มี |
1–2 เดือน |
ปล่อยได้เร็วมาก ผู้เช่าตัดสินใจไว อาจได้ผู้เช่าหลายรายให้เลือก |
| ต่ำกว่าตลาด |
ทำเลดี |
ไม่มี |
2–3 เดือน |
ราคาดึงดูด แต่ไม่มีที่จอดรถอาจจำกัดกลุ่มเป้าหมาย เน้นทำตลาดกลุ่มที่ไม่ใช้รถ |
| ต่ำกว่าตลาด |
ทำเลปานกลาง |
มี / ไม่มี |
2–4 เดือน |
ราคาช่วยชดเชยทำเลได้ ปล่อยได้ค่อนข้างเร็ว |
| เท่าราคาตลาด |
ทำเลดี |
มี |
2–3 เดือน |
ราคาเหมาะสม ทำเลดี มีที่จอดรถ — สภาพปกติที่ปล่อยได้ไม่ยาก |
| เท่าราคาตลาด |
ทำเลดี |
ไม่มี |
3–4 เดือน |
ราคาสมเหตุสมผล แต่ไม่มีที่จอดรถเป็นจุดอ่อน แนะนำเสริมจุดเด่นอื่น |
| เท่าราคาตลาด |
ทำเลปานกลาง |
มี |
3–4 เดือน |
ปล่อยได้ในระยะเวลาปกติ มีที่จอดรถช่วยเพิ่มความน่าสนใจ |
| เท่าราคาตลาด |
ทำเลปานกลาง |
ไม่มี |
4–5 เดือน |
อาจต้องใช้เวลา แนะนำเพิ่มแรงจูงใจ เช่น ฟรีค่าเช่าเดือนแรก หรือลดเงินประกัน |
| สูงกว่าตลาด |
ทำเลดี |
มี |
4–6 เดือน |
ทำเลช่วยได้ แต่ราคาสูงทำให้ผู้เช่าลังเล ต้องมีจุดขายเด่นชัด เช่น เฟอร์นิเจอร์ครบ วิวสวย |
| สูงกว่าตลาด |
ทำเลดี |
ไม่มี |
5–6+ เดือน |
ราคาสูง + ไม่มีที่จอดรถ ปล่อยยาก แนะนำทบทวนราคาลงภายใน 3 เดือน |
| สูงกว่าตลาด |
ทำเลปานกลาง |
มี |
5–6+ เดือน |
ไม่มีจุดเด่นด้านทำเลมาชดเชยราคา ต้องปรับราคาให้แข่งขันได้ |
| สูงกว่าตลาด |
ทำเลไม่ดี |
มี |
6+ เดือน / ยาก |
ต้องปรับราคาลงให้ต่ำกว่าตลาดหรือเท่าตลาด และเพิ่มแรงจูงใจพิเศษ |
| สูงกว่าตลาด |
ทำเลไม่ดี |
ไม่มี |
ปล่อยเช่ายากมาก |
ต้องวางกลยุทธ์ราคาใหม่ทั้งหมด ลดราคาต่ำกว่าตลาด + เพิ่มแรงจูงใจ เช่น ฟรีค่าเช่า 1–2 เดือน ลดเงินประกัน หรือตกแต่งเพิ่มเติม |
ปัจจัยที่ทำให้ปล่อยเช่ายาก: ราคาสูงกว่าตลาด + ทำเลไม่ดี + ไม่มีที่จอดรถ + พื้นที่ใช้สอยไม่ตอบโจทย์ หากมีหลายปัจจัยรวมกัน ต้องวางกลยุทธ์ราคาให้เหมาะสม เพื่อเพิ่มโอกาสปล่อยเช่าได้สำเร็จ
กลยุทธ์เร่งปล่อยเช่า: ลดค่าเช่าลง 5–10% จากราคาตลาด / ฟรีค่าเช่าเดือนแรก / ลดเงินประกันเหลือ 1 เดือน / ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ / จัดที่จอดรถเพิ่มเติม (ถ้าเป็นไปได้) / ปรับปรุงทรัพย์สินให้น่าอยู่
2
การเตรียมทรัพย์สินให้พร้อม Property Preparation
ทรัพย์สินที่พร้อมให้เช่ามีโอกาสปิดสัญญาเร็วกว่าทรัพย์สินที่ไม่ได้เตรียม เราแนะนำให้จัดการก่อนเริ่มทำตลาด
1
ทำความสะอาด
ทำความสะอาดทั้งภายใน-ภายนอก พื้น ผนัง หน้าต่าง ห้องน้ำ ครัว พื้นที่โดยรอบ
2
ซ่อมแซมสิ่งชำรุด
ก๊อกน้ำรั่ว สวิตช์ไฟเสีย ประตู/หน้าต่างพัง ระบบไฟฟ้า ประปา ที่ทำงานไม่สมบูรณ์
3
ปรับภูมิทัศน์
ตัดหญ้า ตัดแต่งต้นไม้ เก็บขยะ/สิ่งของเกะกะ ให้บริเวณน่ามองเมื่อผู้เช่ามาดู
4
ตรวจสอบระบบ
ไฟฟ้า ประปา แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น อินเทอร์เน็ต ระบบรักษาความปลอดภัย (ถ้ามี)
5
จัดเฟอร์นิเจอร์
จัดวางให้เป็นระเบียบ เก็บของส่วนตัวออก ให้ผู้ชมจินตนาการการเข้าอยู่ได้ง่าย
6
ถ่ายรูปสภาพปัจจุบัน
บันทึกสภาพทรัพย์สินก่อนส่งมอบ เป็นหลักฐานกรณีเกิดข้อพิพาทภายหลัง
หมายเหตุ: ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการเตรียมทรัพย์สินเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของทรัพย์ หากตัวแทนสำรองจ่ายให้ก่อน เจ้าของต้องชำระคืนภายใน 7 วัน
3
เอกสารที่ต้องจัดเตรียม Required Documents
3.1 เอกสารเจ้าของทรัพย์ (ส่วนบุคคล)
-
สำเนาบัตรประชาชน — เจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกท่าน (เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
-
สำเนาทะเบียนบ้าน — ของเจ้าของกรรมสิทธิ์
-
หนังสือมอบอำนาจ — กรณีเจ้าของไม่ได้ดำเนินการเอง (ถ้ามี)
-
สำเนาหนังสือจดทะเบียนนิติบุคคล — กรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของ (ถ้ามี)
3.2 เอกสารทรัพย์สิน
-
สำเนาโฉนดที่ดิน/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด — หน้า-หลัง (เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
-
สำเนาทะเบียนบ้านของทรัพย์สิน — ที่แสดงเลขที่บ้าน (ถ้ามี)
-
แผนผัง/แบบแปลน — แบบบ้าน, ผังห้อง, แบบพื้นที่ (ถ้ามี)
-
สัญญาเช่าเดิม — กรณีมีผู้เช่าเดิมที่กำลังจะหมดสัญญา (ถ้ามี)
-
ใบอนุญาตก่อสร้าง / ใบรับรองอาคาร — กรณีอาคารพาณิชย์ (ถ้ามี)
3.3 ข้อมูลทรัพย์สิน (สำหรับทำการตลาด)
-
ราคาเช่าที่ต้องการ — บาท/เดือน และระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ
-
จำนวนเงินประกัน — ที่ต้องการเรียกเก็บ (ปกติ 2 เดือน)
-
ค่าส่วนกลาง/ค่าบำรุงรักษา — ใครเป็นผู้รับผิดชอบ
-
รายการเฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ไฟฟ้า — ที่ให้มาพร้อมห้อง
-
เงื่อนไขพิเศษ — เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์, ห้ามทำธุรกิจ, ข้อจำกัดการต่อเติม ฯลฯ
-
จุดเด่นของทรัพย์สิน — ใกล้อะไร, สิ่งอำนวยความสะดวก, วิวทิวทัศน์
-
กุญแจ/คีย์การ์ด/รหัสผ่าน — สำหรับให้ทีมเข้าพาชม (ถ้ามี)
สำคัญ: เจ้าของทรัพย์ต้องให้ข้อมูลที่ถูกต้องครบถ้วนตามความเป็นจริง หากปกปิดข้อเท็จจริงที่มีผลต่อการเช่า อาจต้องรับผิดชอบค่าเสียหายตามสัญญา
4
ค่าตอบแทนตัวแทน Commission
อัตราค่าตอบแทนตามระยะเวลาเช่า
ค่าตอบแทนคิดตามระยะเวลาเช่าเริ่มต้นที่ตกลงกันในสัญญาเช่า ชำระภายในวันเซ็นสัญญาเช่าหรือไม่เกิน 3 วันทำการ
| ระยะเวลาเช่า |
ค่าตอบแทน |
ตัวอย่าง (ค่าเช่า 30,000/เดือน) |
| 1 ปี (12 เดือน) |
ค่าเช่า 1 เดือน
|
30,000 บาท |
| 2 ปี (24 เดือน) |
ค่าเช่า 2 เดือน
|
60,000 บาท |
| 3 ปี (36 เดือน) |
ค่าเช่า 3 เดือน
|
90,000 บาท |
ช่องทางชำระ: โอนเข้าบัญชี ธ.กสิกรไทย 226-1-27944-7 ชื่อบัญชี บจก.โปรวิว หรือชำระเป็นแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายในนาม บริษัท โปรวิว จำกัด
เงื่อนไขสำคัญ
-
ต่ออายุสัญญาเช่า — หากผู้เช่ารายเดิมที่ตัวแทนจัดหาให้ต่ออายุ ตัวแทนมีสิทธิได้รับค่าตอบแทนตามอัตราเดิม
-
คุ้มครองหลังสัญญา 180 วัน — หากลูกค้าที่ตัวแทนพาชมแล้ว กลับมาเช่าภายใน 180 วันหลังสัญญาจบ เจ้าของต้องชำระค่าตอบแทนเต็มจำนวน
-
ทรัพย์สินทางปัญญา — ภาพถ่าย วิดีโอ Virtual Tour ที่ตัวแทนจัดทำขึ้นเป็นทรัพย์สินของตัวแทน
5
ข้อตกลงเบื้องต้นที่ควรทราบ Key Terms
📄
สัญญา Exclusive 6 เดือน
ตลอดระยะสัญญา เจ้าของมอบสิทธิให้ Proview เป็นตัวแทนเพียงผู้เดียว ห้ามมอบหมายนายหน้าอื่นหรือทำสัญญาเช่าเองโดยไม่ผ่านตัวแทน
👥
ผู้เช่าเก่า (Reserved Clients)
หากมีผู้เช่าเก่าที่เคยติดต่อก่อนเซ็นสัญญา ต้องแจ้งรายชื่อไว้ใน "บัญชีแนบท้าย ข" เพื่อสงวนสิทธิ์ปิดเช่าเองภายใน 30 วัน (ค่าธรรมเนียม 10,000 บาท)
⚠
ค่าปรับกรณีละเมิดสิทธิ
หากเจ้าของแอบทำสัญญาเช่าเองโดยไม่ผ่านตัวแทน ต้องชำระค่าชดเชย 50% ของค่าเช่า 1 เดือน ภายใน 7 วัน
📈
ทบทวนราคาที่ 3 เดือน
หากผ่านไป 3 เดือนยังไม่มีผู้สนใจ เจ้าของตกลงพิจารณาทบทวนราคาเช่าร่วมกับตัวแทนตามสภาพตลาด
การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด
เจ้าของไม่มีสิทธิยกเลิกก่อนครบ 6 เดือน เว้นแต่ตัวแทนประพฤติผิดสัญญา (ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้แก้ไขภายใน 15 วันก่อน) หากยกเลิกโดยไม่มีเหตุอันควร:
-
ค่าดำเนินงาน & การตลาด — ตามจริงแต่ไม่ต่ำกว่า 20,000 บาท หรือ 30% ของค่าเช่า 1 เดือน (แล้วแต่ยอดใดสูงกว่า)
-
ค่าชดเชยการตลาด — อีก 50% ของค่าเช่า 1 เดือน (กรณีทรัพย์สินได้เผยแพร่ในตลาดแล้ว)
กรณีเจ้าของเปลี่ยนใจไม่ให้เช่า — หากตัวแทนหาผู้เช่าได้ตามเงื่อนไขแล้ว แต่เจ้าของเปลี่ยนใจ เจ้าของต้องชำระค่าตอบแทน เต็มจำนวน 100% ให้ตัวแทนทันที
6
Checklist ส่งมอบทีมงาน Handover Checklist
รายการสิ่งที่ต้องส่งมอบให้ทีม Proview ก่อนเริ่มทำการตลาด — ใช้เป็น Checklist ตรวจสอบร่วมกัน
| # |
รายการ |
หมายเหตุ |
สถานะ |
| 1 |
สำเนาบัตรประชาชนเจ้าของ |
เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง |
☐ |
| 2 |
สำเนาทะเบียนบ้านเจ้าของ |
เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง |
☐ |
| 3 |
สำเนาโฉนดที่ดิน/กรรมสิทธิ์ห้องชุด |
หน้า-หลัง เซ็นรับรอง |
☐ |
| 4 |
สำเนาทะเบียนบ้านของทรัพย์สิน |
แสดงเลขที่บ้าน (ถ้ามี) |
☐ |
| 5 |
แผนผัง/แบบแปลน |
ถ้ามี |
☐ |
| 6 |
หนังสือมอบอำนาจ |
กรณีเจ้าของไม่ดำเนินการเอง |
☐ |
| 7 |
กุญแจ/คีย์การ์ด/รหัสผ่าน |
สำหรับพาผู้เช่าชม |
☐ |
| 8 |
รายการเฟอร์นิเจอร์ & เครื่องใช้ไฟฟ้า |
ที่ให้มาพร้อมทรัพย์สิน |
☐ |
| 9 |
ข้อมูลราคาเช่า & เงื่อนไข |
ราคา, ระยะเวลาขั้นต่ำ, เงินประกัน |
☐ |
| 10 |
รายชื่อผู้เช่าเก่า (บัญชี ข) |
เพื่อสงวนสิทธิ์ 30 วัน (ถ้ามี) |
☐ |
| 11 |
สัญญาเช่าเดิม |
กรณีมีผู้เช่าเดิมคงค้าง (ถ้ามี) |
☐ |
| 12 |
ลงนามสัญญาจัดหาผู้เช่า |
สัญญา Exclusive 6 เดือน |
☐ |
Tip: เจ้าของสามารถส่งเอกสารเป็นไฟล์ภาพถ่ายผ่าน
Line OA: @proviewliving ได้เลย ทีมจะตรวจสอบและแจ้งผลภายใน 1 วันทำการ
7
สิ่งที่ Proview ดูแลให้ Our Services
📷
ถ่ายภาพ & วิดีโอมืออาชีพ
จัดทำสื่อโฆษณาคุณภาพสูง ภาพ วิดีโอ Virtual Tour เพื่อดึงดูดผู้เช่าคุณภาพ
🚀
ทำการตลาดทุกช่องทาง
เว็บไซต์ Proview, Facebook, TikTok, พอร์ทัลอสังหา, เครือข่ายนายหน้า Co-Agent
👤
คัดกรองผู้เช่า
ตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้น ตอบคำถาม พาชมทรัพย์สิน รายงานผลให้เจ้าของทุกครั้ง
📝
จัดทำสัญญาเช่า
ร่างสัญญาเช่า ประสานงานเซ็นสัญญา รับเงินประกัน/ค่าเช่าล่วงหน้า ดูแลจนส่งมอบเรียบร้อย
💬
เจรจาต่อรอง
เจรจาเงื่อนไขแทนเจ้าของ ให้ได้ข้อตกลงที่พอใจทั้งสองฝ่าย ด้วยความเป็นมืออาชีพ
📊
รายงานความคืบหน้า
อัปเดตผลการตลาด จำนวนผู้สนใจ ฟีดแบ็กจากผู้ชม และข้อเสนอแนะเพื่อปรับกลยุทธ์
8
ข้อมูลบริษัท & ช่องทางติดต่อ Contact
บริษัท โปรวิว จำกัด (Proview Co., Ltd.)ทะเบียนนิติบุคคล 0845562001151
ที่อยู่ 422 ถ.ดอนนก ต.ตลาด อ.เมือง จ.สุราษฎร์ธานี 84000
กรรมการผู้จัดการ: นางสาวสรัลธนัฐ หิรัญจารุ
ช่องทางติดต่อ:📞 โทร:
095-659-2656🌐 เว็บไซต์:
www.proviewliving.com💬 Line OA:
@proviewliving
