Skip to content

คำนวณค่าตอบแทนฝากขาย Commission Guide | Proview Living

ฝากขายบ้านกับนายหน้า ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่? อธิบายครบจบในบทความเดียว | Proview Living
PROVIEW LIVING | เลือกความสุข เลือกคุณภาพ

คู่มืออธิบายค่าตอบแทนและการชดเชยความเสียหาย

สัญญาแต่งตั้งตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ — อธิบายให้เข้าใจง่ายพร้อมตัวอย่างตัวเลข
1

ค่าบริการตัวแทน (Commission)

เมื่อทรัพย์สินขายได้สำเร็จ เจ้าของทรัพย์ชำระค่าบริการให้ตัวแทนตามอัตราที่ตกลงในสัญญา

3%
ค่าบริการพื้นฐาน
ของราคาขายสุทธิ (ข้อ 4.1)
+1%
โบนัสขายได้ภายใน 90 วัน
รวมเป็น 4% (ข้อ 4.2)
ราคาขายสุทธิ หมายถึง ราคาที่เจ้าของได้รับจริง หรือราคาประเมินกรมที่ดิน ณ วันโอน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า — ทรัพย์สินราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท คิดค่าบริการขั้นต่ำ 30,000 บาท

การแบ่งจ่าย 2 งวด

งวดที่ 1: 50% ของเงินมัดจำ/เงินจอง ที่เจ้าของได้รับ (แต่ไม่เกิน 50% ของค่าบริการทั้งหมด)
งวดที่ 2: ส่วนที่เหลือทั้งหมด จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
ตัวอย่าง: ขายปกติ

ทรัพย์ราคา 5,000,000 บาท — ขายได้ภายใน 90 วัน

ค่าบริการพื้นฐาน 3% 150,000 ฿
โบนัส 1% (ขายภายใน 90 วัน) 50,000 ฿
ค่าบริการรวม 200,000 ฿

งวดที่ 1: ผู้ซื้อวางมัดจำ 500,000 → จ่ายตัวแทน 50% = 250,000 แต่ไม่เกิน 50% ของค่าบริการ = 100,000 บาท
งวดที่ 2: ส่วนที่เหลือ = 100,000 บาท จ่ายวันโอน

2

กรณีเปลี่ยนจากซื้อเป็นเช่า (ข้อ 4.6)

หากผู้สนใจซื้อเปลี่ยนใจเป็นเช่า ตัวแทนยังมีสิทธิได้รับค่าตอบแทน

1 เดือน
ค่าเช่า ต่อสัญญาเช่า 1 ปี
เช่า 2 ปี = 2 เดือนค่าเช่า
ขั้นต่ำ 1 เดือน
กรณีเช่าไม่ถึง 1 ปี
ยังคงได้ขั้นต่ำ 1 เดือน
ตัวอย่าง: เปลี่ยนซื้อเป็นเช่า

ทรัพย์ตั้งขาย 5,000,000 บาท — ผู้สนใจเปลี่ยนใจเช่า 25,000/เดือน สัญญา 2 ปี

ค่าเช่า/เดือน 25,000 ฿
สัญญาเช่า 2 ปี → ค่าตอบแทน 2 เดือน 2 x 25,000
ค่าตอบแทนรวม 50,000 ฿
3

การซื้อซ้ำ — Repeat Purchase (ข้อ 9.5)

หากผู้ซื้อที่ตัวแทนจัดหามากลับมาซื้อเพิ่มภายใน 3 ปี หลังสัญญาสิ้นสุด เจ้าของยังต้องจ่ายค่าบริการเต็มจำนวนตามข้อ 4

ตัวอย่าง: ซื้อซ้ำ

ตัวแทนหาผู้ซื้อ A มาซื้อแปลงที่ 1 ได้ — สัญญาสิ้นสุดแล้ว — 2 ปีต่อมา A กลับมาซื้อแปลงที่ 2 จากเจ้าของเดิม ราคา 3,000,000 บาท

ยังอยู่ในช่วง 3 ปีหลังสัญญาสิ้นสุด ใช่
ค่าบริการ 3% x 3,000,000 90,000 ฿
เจ้าของต้องชำระ 90,000 ฿
4

การบิดเบือนราคา (ข้อ 4.5)

สัญญากำหนดข้อห้าม 3 กรณี พร้อมการชดเชยความเสียหายที่ชัดเจน เพื่อคุ้มครองสิทธิของทั้งสองฝ่าย

กรณีที่ 1: แจ้งราคาเท็จ (ข้อ 4.5.1)

ข้อห้าม: แจ้งราคาขายสุทธิต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง หรือปกปิดผลประโยชน์อื่นจากผู้ซื้อ
การชดเชย: ชำระส่วนต่างค่าบริการที่ขาดไป + ชดเชย 2 เท่าของส่วนต่าง ภายใน 15 วัน
ตัวอย่าง: แจ้งราคาเท็จ

ตั้งขาย 5,000,000 — เจ้าของแจ้งว่าขายได้ 5,000,000 แต่จริง ๆ ขายได้ 6,000,000 บาท

ค่าบริการที่ควรได้ (3% x 6 ล้าน) 180,000 ฿
ค่าบริการที่ได้รับจริง (3% x 5 ล้าน) 150,000 ฿
ส่วนต่างที่ขาดไป 30,000 ฿
ชดเชย 2 เท่าของส่วนต่าง 60,000 ฿
เจ้าของต้องชำระเพิ่ม 90,000 ฿
ถ้าแจ้งราคาตรง
180,000 ฿
จ่ายแค่ค่าบริการปกติ
ถ้าแจ้งราคาเท็จ
240,000 ฿
150,000 + 90,000 ชดเชย

จ่ายแพงกว่าปกติ 60,000 บาท โดยไม่จำเป็น

กรณีที่ 2: ปล่อยขายต่ำกว่าผ่านช่องทางอื่น (ข้อ 4.5.2)

ข้อห้าม: ให้ตัวแทนรายอื่นเสนอขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ตกลงให้ตัวแทนทำการตลาด
การชดเชย: จ่ายค่าบริการเต็มจำนวน คำนวณจากราคาต่ำสุดที่เสนอผ่านช่องทางใดก็ตาม + ตัวแทนบอกเลิกสัญญาได้ทันที
ตัวอย่าง: ปล่อยราคาต่ำกว่า

ให้ Proview ทำตลาดที่ 5,000,000 — แต่ให้ตัวแทน B ขายที่ 4,500,000

ราคาต่ำสุดที่เสนอผ่านช่องทางใดก็ตาม 4,500,000 ฿
ค่าบริการเต็มจำนวน 3% 135,000 ฿
เจ้าของต้องชำระ 135,000 ฿
ผลที่ตามมา: เจ้าของต้องจ่ายค่าบริการ 135,000 บาท โดยที่ยังไม่ได้ขาย + ตัวแทนมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที + ถ้ามีตัวแทน B ขายได้ ก็ต้องจ่ายค่าบริการให้ B อีกต่างหาก = จ่ายซ้ำซ้อน

กรณีที่ 3: ตั้งราคาเก็งกำไรเกินจริง (ข้อ 4.5.3)

ข้อห้าม: ตั้งราคาสูงเกินตลาดอย่างไม่สมเหตุสมผล กระทบชื่อเสียงตัวแทน
การชดเชย: ค่าการตลาดตามจริง + ชดเชย 3% ของราคาตั้งขาย ภายใน 15 วัน
ตัวอย่าง: ตั้งราคาเก็งกำไร

ราคาตลาด ~5,000,000 — เจ้าของยืนยันขาย 8,000,000 บาท

ตัวแทนลงทุนทำการตลาดไปแล้ว: ถ่ายภาพ วิดีโอ โฆษณาออนไลน์ ฯลฯ รวม 50,000 บาท

ค่าการตลาดตามจริง 50,000 ฿
ชดเชย 3% x 8,000,000 (ราคาตั้งขาย) 240,000 ฿
เจ้าของต้องชำระรวม 290,000 ฿
ถ้าตั้งราคาสมเหตุสมผล แล้วขายได้ 5 ล้าน
150,000 ฿
ค่าบริการปกติ 3%
ถ้าตั้งราคาเก็งกำไร 8 ล้าน
290,000 ฿
ค่าการตลาด + ชดเชย 3%

จ่ายแพงกว่าค่าบริการปกติเกือบ 2 เท่า โดยที่ยังขายไม่ได้ด้วยซ้ำ

นอกจากการชดเชยแล้ว: ตัวแทนมีสิทธิปฏิเสธทำการตลาดในราคานั้น หากตกลงราคาร่วมกันไม่ได้ภายใน 30 วัน ตัวแทนเลิกสัญญาได้ แต่เจ้าของยังผูกพันตามข้อ 3.7 (คุ้มครองสิทธิตัวแทน) และข้อ 12 (ยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด) ทุกประการ
5

การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด (ข้อ 12)

เจ้าของทรัพย์ไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด เว้นแต่ตัวแทนผิดสัญญาในสาระสำคัญ (ต้องแจ้งเตือนล่วงหน้า 15 วัน)

หากเจ้าของยกเลิกโดยไม่มีเหตุผล ต้องชำระ:
ตัวอย่าง: ยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

ทรัพย์ตั้งขาย 5,000,000 — ตัวแทนเปิดตลาดแล้ว — เจ้าของขอยกเลิก

12.2.1 ชดเชยเหมาจ่าย (2% ของราคาตั้งขาย) 100,000 ฿
12.2.2 ค่าชดเชยการเปิดตลาด (1.5% — กรณีเปิดตลาดแล้ว) 75,000 ฿
เจ้าของต้องชำระรวม 175,000 ฿
ถ้ารอให้ขายสำเร็จ
150,000 ฿
ค่าบริการปกติ 3%
+ ได้เงินจากการขาย 5 ล้าน
ถ้ายกเลิกก่อนกำหนด
175,000 ฿
ชดเชย 2% + ค่าเปิดตลาด 1.5%
+ ไม่ได้เงินจากการขาย

จ่ายแพงกว่าค่าบริการ แถมยังไม่ได้ขายทรัพย์

6

สรุปเปรียบเทียบ — ทรัพย์ราคา 5,000,000 บาท

ทุกเส้นทางเปรียบเทียบกับค่าบริการปกติ 150,000 บาท

สถานการณ์ เจ้าของจ่าย
ขายสำเร็จปกติ (3%) 150,000 ฿
ขายได้ใน 90 วัน (3%+1%) 200,000 ฿
แจ้งราคาเท็จ (ขายจริง 6 ล้าน) 240,000 ฿
ปล่อยราคาต่ำผ่านรายอื่น (4.5 ล้าน) 135,000 ฿ *
ตั้งราคาเก็งกำไร (8 ล้าน) 290,000 ฿ **
ยกเลิกสัญญา (เปิดตลาดแล้ว) 175,000 ฿

* จ่ายโดยยังไม่ได้ขาย + ตัวแทนเลิกสัญญาทันที + อาจต้องจ่ายค่าบริการตัวแทนรายอื่นซ้ำซ้อน
** จ่ายโดยยังไม่ได้ขาย + ค่าการตลาดจริง 50,000 รวมอยู่แล้ว

สรุปง่าย ๆ: ทางที่ดีที่สุดและประหยัดที่สุดสำหรับเจ้าของทรัพย์คือ — ตั้งราคาสมเหตุสมผล แจ้งข้อมูลตรงไปตรงมา แล้วให้ตัวแทนทำงานอย่างเต็มที่ ผลลัพธ์คือขายได้เร็ว จ่ายแค่ค่าบริการปกติ ทุกคน Win-Win
PROVIEW LIVING
เลือกความสุข เลือกคุณภาพ
Powered by Omni Themes
Back to top