ทรัพย์สองหลัง ทำเลใกล้กัน สภาพพอๆ กัน แต่ผลลัพธ์ต่างกันคนละขั้ว

ความต่างไม่ได้อยู่ที่ทำเล ไม่ได้อยู่ที่สภาพทรัพย์ แต่อยู่ที่ วิธีที่เจ้าของทรัพย์มองราคา ซึ่งส่วนใหญ่ถูกควบคุมโดยจิตวิทยา ไม่ใช่ตัวเลขจริงในตลาด

ก่อนที่จะตั้งราคา ลองถามตัวเองด้วย 4 คำถามนี้ก่อนค่ะ

1. 01

   ราคานี้มาจากไหน จากตลาด หรือจากความรู้สึกของเรา?

   ถ้าตัวเลขมาจาก "ซื้อมาเท่านี้ก็ต้องได้กำไรเท่านี้" หรือ "เพื่อนบ้านเคยบอกว่าราคาควรเป็น..." นั่นคือราคาจากความรู้สึก ไม่ใช่จากตลาด ราคาตลาดมาจากทรัพย์ที่ขายได้จริงในย่านเดียวกัน สภาพใกล้เคียงกัน ในช่วง 6–12 เดือนล่าสุด

2. 02

   ถ้าลูกค้าซื้อที่ดินเปล่าแล้วสร้างเองแทน แพงกว่าหรือถูกกว่า?

   นี่คือคำถามที่ผู้ซื้อทุกคนคำนวณอยู่ในหัวเสมอค่ะ ถ้าซื้อที่ดินเปล่า + สร้างใหม่ ถูกกว่าซื้อบ้านมือสองของเรา ทรัพย์เราก็จะไม่ถูกเลือก ไม่ว่าจะเผื่อต่อมากแค่ไหน

3. 03

   ของที่บวกเข้าไปในราคา ผู้ซื้ออยากได้จริง หรือเราแค่อยากคืนทุน?

   สระว่ายน้ำ ห้องคาราโอเกะ สวนญี่ปุ่น ของตกแต่งพิเศษ ถ้าเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการ บวกได้ค่ะ แต่ถ้าเป็นรสนิยมส่วนตัวของเจ้าของ การบวกค่าใช้จ่ายนั้นเข้าไปเต็มๆ มักทำให้ทรัพย์ขายไม่ออก

4. 04

   ถ้ารอไปอีก 1 ปี ได้ราคาดีขึ้นจริงไหม หรือแค่เสียเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่ม?

   การรอมีต้นทุนที่มองไม่เห็น ทั้งภาษีที่ดินรายปี ค่าบำรุงรักษา ค่าเสื่อมของทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นทุกปี และโอกาสที่เสียไปจากการนำเงินไปลงทุนอย่างอื่น บางครั้งขายเร็วในราคาตลาด ให้ผลลัพธ์ดีกว่ารอให้ได้ราคาฝัน

ถ้าตอบ 4 คำถามนี้ได้ตรงๆ โดยไม่มีความรู้สึกส่วนตัวแทรก คุณจะรู้เองว่าราคาที่ตั้งอยู่นั้น มาจากตลาด หรือมาจากใจ

นี่คือความเข้าใจผิดที่พบบ่อยมากค่ะ เจ้าของมักอ้างว่า "ราคาที่ดินในย่านนี้ขึ้นมาก" แล้วนำตัวเลขนั้นมาบวกเข้ากับราคาทรัพย์ทั้งหมด แต่ความจริงคือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีทิศทางราคาที่ตรงกันข้ามกัน

อสังหาริมทรัพย์กับรถยนต์มีตรรกะราคาที่คล้ายกันมาก

ของตกแต่งหรือต่อเติมที่เจ้าของทำไว้ "คุ้มค่าในสายตาเจ้าของ" กับ "คุ้มค่าในสายตาผู้ซื้อ" เป็นคนละเรื่องกันค่ะ ใจเขาใจเรา ถ้าของนั้นผู้ซื้อยินดีจ่ายเพิ่ม ก็บวกได้ แต่ถ้าไม่ได้ต้องการ ก็บวกแทบไม่ได้เลย

ผู้ซื้อไม่ได้ดูแค่ราคาขาย แต่เขาเปรียบเทียบ "ต้นทุนรวม" ระหว่างตัวเลือกต่างๆ อยู่ตลอดเวลา

ราคาในตลาดคือกระจกที่สะท้อนความจริง ไม่ใช่ตัวเลขที่เจ้าของทรัพย์อยากเห็น ทรัพย์ที่ตั้งราคาสูงกว่าตลาดไม่ได้ขายช้า มันไม่ขายเลยค่ะ

Proview Living