ตั้งราคา "เผื่อต่อ" สูงกว่าตลาดเกิน 15%

เจ้าของบ้านหลายคนคิดว่า "ตั้งสูงไว้ก่อน แล้วค่อยลดทีหลัง" แต่รู้ไหมคะ ว่าสิ่งที่เกิดขึ้นจริงคืออะไร?

ผู้ซื้อที่กำลังหาบ้านอยู่ เขาเปิด platform ดูบ้านทุกวัน เขา รู้ราคาตลาดดีมากค่ะ พอเห็นบ้านที่แพงกว่าที่ควรเป็น 15–20% เขาจะไม่แม้แต่จะคลิกเข้ามาดู ไม่พูดถึงการโทรถาม

และยิ่งบ้านค้างนาน ยิ่งดูน่าสงสัย ผู้ซื้อจะเริ่มคิดว่า "บ้านนี้มีปัญหาอะไรหรือเปล่า ถึงยังขายไม่ออก"

ตั้งราคาตาม "ความต้องการของตัวเอง" ไม่ใช่ตามตลาด

เจ้าของบ้านหลายคนคิดแบบนี้ค่ะ

"เราซื้อมา 2 ล้าน ต้องขายได้อย่างน้อย 3 ล้าน เพราะต้องได้กำไร"

ความรู้สึกนี้เข้าใจได้นะคะ แต่ตลาดไม่ได้สนใจว่าคุณซื้อมาราคาเท่าไหร่ ตลาดสนใจแค่ว่า ณ วันนี้ บ้านแบบนี้ ทำเลนี้ สภาพนี้ มันมีมูลค่าเท่าไหร่

ไม่เคย "ดูราคาตลาดรอบข้าง" ก่อนตั้งราคา

น่าแปลกใจมากค่ะ แต่หลายคนตั้งราคาโดยไม่เคยดูเลยว่าบ้านใกล้เคียงขายกันอยู่ที่เท่าไหร่

วิธีที่เจินแนะนำ ใช้เวลาแค่ 30 นาทีค่ะ:

• เปิด DDproperty, Baania หรือ Livinginsider
• Search บ้านประเภทเดียวกัน ทำเลใกล้กัน รัศมี 3–5 กิโลเมตร
• ดูราคาเฉลี่ยว่าอยู่ที่เท่าไหร่
• ประเมินว่าบ้านคุณอยู่ระดับไหนเทียบกับนั้น

ตั้งราคาถูกเกินไป จนดูน่าสงสัย

บางคนพยายาม "ล่อใจ" ด้วยราคาต่ำกว่าตลาดมากๆ เพื่อให้ขายเร็ว แต่รู้ไหมคะว่าผู้ซื้อที่มีประสบการณ์ เวลาเห็นราคาถูกผิดปกติ สิ่งแรกที่คิดคือ "มีอะไรซ่อนอยู่หรือเปล่า?"

• บ้านติดจำนองอยู่ไหม?
• มีปัญหาโครงสร้างไหม?
• พื้นที่มีปัญหาน้ำท่วมไหม?
• เจ้าของมีปัญหาทางกฎหมายไหม?

ลงประกาศแล้ว "ไม่เคย Update ราคาเลย"

บ้านที่ลงประกาศมา 6 เดือน–1 ปี ในราคาเดิมไม่เปลี่ยนแปลง มีผลเสียสองทางค่ะ

ด้าน Algorithm: ระบบของ platform จะมองว่าทรัพย์นี้ "stale" และลด ranking ลง คนเสิร์ชหาก็จะเจอน้อยลงเรื่อยๆ

ด้านผู้ซื้อ: คนที่เคยผ่านมาเห็นแล้วจะคิดว่า "อันนี้ยังขายอยู่เลย ต้องมีปัญหาแน่เลย"

ตั้งราคาโดยไม่ "แยกมูลค่า" ให้ชัดเจน

สมมติบ้านมีสระว่ายน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบ ตกแต่งใหม่ทั้งหลัง แต่ตั้งราคาโดยไม่บอกว่า "รวมอะไรบ้าง" ผู้ซื้อจะไม่รู้ค่ะว่าราคานั้นรวมอะไรบ้าง และถ้าดูแล้วรู้สึกว่า "แพงกว่าข้างๆ" เขาก็ไม่สนใจ