You will not be allowed to compare more than 4 products at a time
View compareปั๊ม PTT ทับสะแก — วิเคราะห์ ROI ผลตอบแทน 16-24% คืนทุน 4-6 ปี
PROVIEW LIVING
REAL ESTATE INVESTMENT
Exclusive Listing: ปั๊ม ปตท. ทับสะแก
วิเคราะห์ผลตอบแทนการลงทุน (ROI Analysis)
ปั๊มน้ำมัน ปตท. ทับสะแก จ.ประจวบคีรีขันธ์ | ราคาขาย 75 ล้านบาท | ข้อมูลรายได้ปี 2567
เงินลงทุนซื้อกิจการ
75 ล.
ราคาขายตั้งต้น
งบปรับปรุง
12.4 ล.
7-Eleven 7.9 + Amazon 4.5
เงินลงทุนรวม
87.4 ล.
ก่อนดอกเบี้ย/ค่าโอน
กำไรประมาณ (Base)
18 ล./ปี
คืนทุน ~4.9 ปี
โครงสร้างกำไรโดยประมาณ (กรณีปกติ / Base Case)
| กำไรสุทธิโดยประมาณ (ต่อปี) | ~18.0 ล้านบาท |
สมมติฐานที่ใช้ในการประมาณ (Base Case)
- ค่าการตลาดน้ำมัน: 2.0 บาท/ลิตร (ค่าเฉลี่ยปั๊ม ปตท. ทั่วไปอยู่ที่ 1.5-2.5 บาท/ลิตร)
- กำไรค่าเช่า: margin 80% (ค่าใช้จ่ายหลักคือค่าบำรุงรักษาอาคาร)
- กำไร Café Amazon: margin 15% จากยอดขาย (หลังหักต้นทุนวัตถุดิบ + แรงงาน + ค่า royalty)
- 7-Eleven: ตัวเลขเป็นส่วนแบ่งกำไรสุทธิอยู่แล้ว
- ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน: ประมาณ 3.2 ล./ปี (พนักงาน, บำรุงรักษา, ประกัน, ค่าใช้จ่ายทั่วไป)
- ยังไม่รวม: ภาษีเงินได้นิติบุคคล, ค่าเสื่อมราคา, ดอกเบี้ยเงินกู้ (ถ้ามี)
กรณีระมัดระวัง
กำไรสุทธิ/ปี
14.4 ล.
ROI ต่อปี
16.5%
คืนทุน
6.1 ปี
ค่าการตลาด 1.5 บ./ลิตร
Amazon margin 12%
OpEx 4.0 ล./ปี
Amazon margin 12%
OpEx 4.0 ล./ปี
กรณีปกติ (Base Case)
กำไรสุทธิ/ปี
18.0 ล.
ROI ต่อปี
20.6%
คืนทุน
4.9 ปี
ค่าการตลาด 2.0 บ./ลิตร
Amazon margin 15%
OpEx 3.2 ล./ปี
Amazon margin 15%
OpEx 3.2 ล./ปี
กรณีดี (หลังปรับปรุง)
กำไรสุทธิ/ปี
21.4 ล.
ROI ต่อปี
24.5%
คืนทุน
4.1 ปี
ปรับปรุงแล้ว ยอดขายเพิ่ม 20%
ค่าการตลาด 2.0 บ./ลิตร
OpEx 3.2 ล./ปี
ค่าการตลาด 2.0 บ./ลิตร
OpEx 3.2 ล./ปี
สัดส่วนกำไรจากแต่ละธุรกิจ (Base Case)
| แหล่งรายได้ | กำไร/ปี | สัดส่วน |
|---|---|---|
| น้ำมันเชื้อเพลิง (ค่าการตลาด) | 10.77 ล. | 50.8% |
| ส่วนแบ่งกำไร 7-Eleven | 5.65 ล. | 26.6% |
| ค่าเช่าพื้นที่ & อาคาร | 3.70 ล. | 17.4% |
| Café Amazon | 0.71 ล. | 3.4% |
| อื่นๆ (สาธารณูปโภค/ดอกเบี้ย) | 0.39 ล. | 1.8% |
| รวมก่อนหักค่าใช้จ่าย | 21.22 ล. | 100% |
| หัก ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน | (3.20 ล.) | |
| กำไรสุทธิโดยประมาณ | 18.02 ล. |
ผลกระทบจากการปรับปรุง (Renovation Upside)
หากลงทุนปรับปรุง 7-Eleven และ Café Amazon ตามแผน คาดว่ายอดขายจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 15-25% จากการดึงลูกค้ากลับมาและเพิ่มจำนวนลูกค้าใหม่
| งบปรับปรุง 7-Eleven (รูปแบบใหม่) | 7.92 ล. |
| งบปรับปรุง Café Amazon | 4.50 ล. |
| รวมงบปรับปรุง | 12.42 ล. |
ถ้ายอดขายเพิ่ม 20% หลังปรับปรุง:
กำไรเพิ่มขึ้นจาก 18.0 ล. → 21.4 ล./ปี
ROI เพิ่มขึ้นจาก 20.6% → 24.5%/ปี
คืนทุนเร็วขึ้นจาก 4.9 ปี → 4.1 ปี
มูลค่าที่ดิน: ที่ดิน 15+ ไร่ ติดถนนเพชรเกษม ราคาเฉลี่ย ~4.8 ล./ไร่ ถือว่ามีมูลค่าในตัวเอง และยังมีที่ดินว่างด้านหลังสำหรับขยายธุรกิจเพิ่มเติม
Sensitivity Analysis: ปัจจัยสำคัญที่กระทบกำไร
| ปัจจัย | ผลกระทบ/ปี | ความเสี่ยง |
|---|---|---|
| ค่าการตลาดเปลี่ยน ±0.5 บ./ลิตร | ±2.69 ล. | สูง |
| ปริมาณขายน้ำมันเปลี่ยน ±10% | ±1.08 ล. | สูง |
| 7-Eleven ไม่ต่อสัญญา | -5.65 ล. | วิกฤต |
| ห้องเช่าว่าง +20% | -0.74 ล. | ปานกลาง |
| EV ทำยอดน้ำมันลด 5%/ปี (สะสม) | -0.54 ล./ปี | ระยะยาว |
สรุปสำหรับตัดสินใจ
ROI ต่อปี (Base Case)
20.6%
สูงกว่าเงินฝาก/พันธบัตร แต่มีความเสี่ยงธุรกิจ
ระยะคืนทุน
4.1 - 6.1 ปี
ขึ้นอยู่กับค่าการตลาดและการปรับปรุง
จุดคุ้มทุนต่อเดือน
~1.5 ล./เดือน
กำไรขั้นต่ำที่ต้องทำได้เพื่อคืนทุนใน 5 ปี
ความหลากหลายของรายได้
ดี — 4 แหล่งรายได้หลัก
น้ำมัน 51% + 7-Eleven 27% + ค่าเช่า 17% + Amazon 3%
คำเตือน: การวิเคราะห์นี้เป็นการ ประมาณการเบื้องต้น จากข้อมูลรายได้ที่ให้มาเท่านั้น ตัวเลขกำไรเป็นการประมาณโดยใช้ค่า margin เฉลี่ยของอุตสาหกรรม ไม่ใช่ข้อมูลจริงจากงบกำไรขาดทุนของบริษัท ก่อนตัดสินใจลงทุน นักลงทุนควร:
(1) ขอดูงบกำไรขาดทุนและงบดุลจริง
(2) ขอดูกระแสเงินสด
(3) ตรวจสอบสัญญา 7-Eleven และเงื่อนไขการต่อสัญญา
(4) ตรวจสอบภาระ OD 10 ล้านบาท และเงื่อนไขการปลดโฉนด
(5) ประเมินผลกระทบ EV ระยะยาว
(6) ปรึกษาที่ปรึกษาทางการเงินและกฎหมายก่อนตัดสินใจ
ข้อมูลนี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางการเงินหรือการลงทุน
ข้อมูลนี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางการเงินหรือการลงทุน
